TaxEagle

Not only has the Canadian Government implemented a Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians for a four year period ending Dec 31st 2026…

The government is also introducing an Underused Housing Tax (UHT) that is effective since the calendar year 2022 (Underused Housing Tax – Canada.ca)

The UHT is a national, annual one per cent tax on the value of vacant and underused residential property in Canada owned directly or indirectly by non-resident, non-Canadians.

Any non-resident, non-Canadian who owns an underused or vacant residential property in Canada as of December 31 will have to file a UHT return for the property by April 30 the following year. Whilst there are numerous exceptions for the tax itself, there is an immense finde if you fail to file.

There are a number of exceptions to the UHT. They include exceptions for seasonal properties and properties made inaccessible by a hazard or rented to tenants long term.

Even if your ownership qualifies for an exemption, you must still file an Underused Housing Tax return for the calendar year.

All Non-Resident, non-Canadians have to obtain a tax number to file this tax. If they do not comply, even if no tax is levied, they have to pay a penalty of CAD 5,000 (individuals) or CAD 10,000 (Corporations).

In case you are effected you should contact either a local CPA or a specialized international service provider (e.g. WEIDMANN (weidmann-law.com)).

But hings got worse in 2025: The government in Nova Scotia, a concervative government, implemented a change to the deed transfer tax in Nova Scotia. Whilst the deed transfer tax for Non-Residents was first implemented in 2022, adding up to 5% (plus the usual 1.5% everyone has to pay), the new deed transfer tax is double that 5%. So Non-Residents (not only Non-Canadian-Non-Residents but all Non-Residents) buying property in Nova Scotia will pay a whopping 11.5 % deed transfer tax. So excessive taxation has a new name: Nova Scotia. If you are interested in a seasonal property, you might want to look elsewhere, e.g. New Brunswick, Prince Edward Island or even outside of Canada, in the country of the Orange Oger.

Das ist interessant wenn

–              Sie Vermietungseinkünfte in Kanada erzielen

Teil 2 Besteuerung in Deutschland

Wer als Non-Resident in Kanada Immobilien vermietet – auch zeitweise, zB über AirBNB, unterliegt in Kanada der Besteuerung. Als Deutscher Steuerpflichtiger sind Sie aber in Deutschland mit dem Welteinkommen steuerpflichtig. Das klingt erst einmal nach Doppelbesteuerung, aber es gibt Lösungen.

Wer Einkünfte im Ausland erzielt muss sich damit auseinandersetzen, dass möglicherweise mehrere Staaten an den Steuereinnahmen interessiert sind. So ist das auch bei Mieteinkünften oder Einkünften aus der Veräußerung von Immobilien in Kanada. Hier will der kanadische Staat grundsätzlich 25% der Einnahmen als Steuer kassieren.

Zwischen Kanada und Deutschland existiert aber ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. Dieses Abkommen weist Kanada das Besteuerungsrecht zu. Das bedeutet, dass Deutschland die Einkünfte von der Steuer freistellt.

Ganz so billig kommt man aber nicht davon, denn das Abkommen erlaubt Deutschland die Einkünfte für die Bemessung des Steuersatzes zu verwenden. Das ist der sogenannte Progressionsvorbehalt. Man zahlt also einen höheren Steuersatz auf seine Einkünfte in Deutschland, will man noch ausländische Einkünfte hat.

Das geht so: Zunächst wird die Steuer auf das zu versteuernde Einkommen zuzüglich der Progressionseinkünfte ermittelt. Anschließend wird der durchschnittliche Steuersatz auf dieses Einkommen ermittelt. Der durchschnittliche Steuersatz wird danach auf das tatsächlich zu versteuernden Einkommen angewandt. Auf dieser Basis wird die Einkommensteuer unter Berücksichtigung des Progressionsvorbehaltes ermittelt.

Diese Steuer muss man gedanklich hinzurechnen, wenn man die Gesamtsteuerbelastung des kanadischen Einkommens kennen möchte.

Das ist interessant wenn

–              Sie Vermietungseinkünfte in Kanada erzielen

Teil 1 Besteuerung in Kanada

Wer als Non-Resident in Kanada Immobilien vermietet – auch zeitweise, zB über AirBNB, unterliegt in Kanada der Besteuerung. Dies kann eine gewisse organisatorische Herausforderung sein, denn das Kanadische Steuerrecht weicht sehr stark etwa vom Deutschen Steuerrecht ab.

Während in Deutschland entspannt eine Steuererklärung abgegeben werden kann, nachdem die Einkunftstatbestände verwirklicht sind, verlangt Kanada eine Abführung der Steuer an der Quelle (at source) entweder durch den Mieter oder durch einen Withholding agent. Grundsätzlich muss die Abführung unterjährig, jeweils bis zum 15. des Folgemonats für den Vormonat erfolgen.

Abzuführen sind 25% des Gross-Income, also der Mieteinnahmen. Das gilt unabhängig von den Kosten, die mit den Einkünften in Verbindung stehen und kann zu einer faktisch sehr hohen Besteuerung führen – je nachdem wie die Mieteinnahmen strukturiert sind.

Das Leben wird deutlich einfacher, wenn man einen Withholding-Agent einschaltet. Solche Services sind schwer zu finden, aber es gibt entsprechende Angebote. Der Vorteil besteht nicht nur darin, dass man den Mietern nicht erklären muss, dass sie eine Steuer einbehalten und abführen müssen, sondern auch darin, dass man die Möglichkeit hat zur Besteuerung nach dem Net-Income (Nettoeinnahmen nach Kosten) zu optieren.

Vor diesem Hintergrund empfiehlt sich zweierlei:

• Unabhängig von der Form der Besteuerung (net- oder gross-income) sollten möglichst alle Mietnebenkosten direkt von den Mietern getragen werden. Das vermindert zwar die Mieteinnahmen, aber eben auch die abzuführende Steuer auf das Gross-Income. Im Idealfall verbleiben Property Taxes beim Vermieter.
• Engagieren Sie einen Withholding-Agent. Die Kosten sind dann steuerlich (bei Option zum Net-Income) absetzbar, der Mieter wird nicht durch Bürokratie genervt und man hat die Chance auf einen ziemlich niedrigen Steuersatz abhängig von der Einkommenshöhe.

Corporate Taxes (Introduction)

Check this out if

• – you are interested in taxation in Germany

Introduction

Taxes are relatively high in Germany. There are several different taxes to consider: taxes for corporations, taxes for individuals, VAT (Value Added Tax), RETT (Real Estate Transfer Tax), Inheritance Tax (Gift Tax) and several minor taxes we’d rather not talk about at this stage.

Taxes for Corporations:

Roughly speaking, Corporations are taxed at 30% of their income in Germany. The tax however is levied on the income in total, not differenciating between kinds of income. Income is determined in accordance with German GAP. German GAAP roughly equals US GAAP.

Corporate Taxes consist of classical corporate tax (15%), Solidarity Surcharge (5.5% of corporate Tax, equals 0.825%) and Trade tax or Business Tax (between 7% and 21% depending on the local municipality). Therefore total corporate taxation in German ranges from 22.825% to 36.825%. Usually (even in bigger cities) it will be around 30%.

Not every kind of corporation is taxed with corporate taxes. Several entities in Germany are considered „Look-Through-Entities“ and will only be taxed with Trade or Business Tax, if their income is trade income. Other than that, Taxation is imposed on the level of the shareholder. If the shareholder is a corporation, the corporation will be taxed accordingly. If the shareholder is an individual, individual tax rates apply (see Taxes for individuals).

	Corporate Tax / Solidarity SC	Trade / Business Tax
GmbH	Yes	Yes
AG	Yes	Yes
KGaA	Yes	Yes
Stiftung	Yes	If trade income
KG	No	If trade income
oHG	No	If trade income
GbR	No	If trade income

Deadline

The deadline for filing the tax return in accordance with Section 149 (2) of the German Tax Code (AO) ends on July 31st of the following financial year. If, however, a company has engaged a tax consultant, the deadline is extended to December 31st of the following financial year.