The Canadian government has a new urge to drive investors out of the country. The dawn of 2023 brings several hardships for Non-Canadian Non-Residents. One is the so called “Underused Housing Tax” (UHT), targeting houses in densly populated areas that are not rented out “at arm’s length” and are therefore a cause for the housing crisis Canada faces. The UHT comes at a 1% p.a. tax rate, calculated on the value assessed in your yearly property valuation. However, being a Non-Resident, this is the uncapped value of the real estate and therefore climbs sharply year after year.
In addition to this tax, Non-Residents are banned from buying real estate in Canada for 2 years (2023 and 2024). This will most likely result in a decline of value in areas, where demand is already lower but will change nothing in the targeted densly populated cities. The foreign investor is rather the solution for the Canadian housing crisis than the problem, as most foreign investors will either buy property in rural areas, where they will not affect the housing market but will (with the investment, the renovation and their interest in the area) thrive development of those neclected parts of the country. Or the investors have bought housing in densly populated areas to either renovate and rent it out or to rebuilt (e.g. form a multiplex out of a big unit) and sell. Both, renting out and selling, is contributing to the housing market and therefore was a solution for the crisis.
With the new laws enacted, we will see less of both positive effects. Therefore, what is this new urge of the Canadian government to drive foreign investors out of the country? Don’t we want the money? Don’t we want the employment and the positive effects? The funny thing is, that on the other hand immigration shall be increased dramatically. So the question is not, whether Canada does not like foreigners but rather, which kind of foreigners does Canada like?
Not only has the Canadian Government implemented a Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians for a four year period ending Dec 31st 2026…
The government is also introducing an Underused Housing Tax (UHT) that is effective since the calendar year 2022 (Underused Housing Tax – Canada.ca)
The UHT is a national, annual one per cent tax on the value of vacant and underused residential property in Canada owned directly or indirectly by non-resident, non-Canadians.
Any non-resident, non-Canadian who owns an underused or vacant residential property in Canada as of December 31 will have to file a UHT return for the property by April 30 the following year. Whilst there are numerous exceptions for the tax itself, there is an immense finde if you fail to file.
There are a number of exceptions to the UHT. They include exceptions for seasonal properties and properties made inaccessible by a hazard or rented to tenants long term.
Even if your ownership qualifies for an exemption, you must still file an Underused Housing Tax return for the calendar year.
All Non-Resident, non-Canadians have to obtain a tax number to file this tax. If they do not comply, even if no tax is levied, they have to pay a penalty of CAD 5,000 (individuals) or CAD 10,000 (Corporations).
In case you are effected you should contact either a local CPA or a specialized international service provider (e.g. WEIDMANN (weidmann-law.com)).
But hings got worse in 2025: The government in Nova Scotia, a concervative government, implemented a change to the deed transfer tax in Nova Scotia. Whilst the deed transfer tax for Non-Residents was first implemented in 2022, adding up to 5% (plus the usual 1.5% everyone has to pay), the new deed transfer tax is double that 5%. So Non-Residents (not only Non-Canadian-Non-Residents but all Non-Residents) buying property in Nova Scotia will pay a whopping 11.5 % deed transfer tax. So excessive taxation has a new name: Nova Scotia. If you are interested in a seasonal property, you might want to look elsewhere, e.g. New Brunswick, Prince Edward Island or even outside of Canada, in the country of the Orange Oger.
If you think about buying a home in Germany, there are some minor things to consider.
First: There are no federal legal restrictions for Non-Residents to buy property in Germany. Local law does not restrict Non-Residents either.
Second: The process to buy a home is very formalized. You will need to sign a contract at a notary public. There are no exceptions to that rule. This means that (a) you will need to be in front of a notary public in person (b) the contract will not be binding until you have signed (c) once signed, there are only limited ways to get out of the deal (d) the home is not yours until it has been registered under your name.
Third: Depending on the location of the property, different Real Estate Transfer Tax (RETT) tax rates apply. These rates vary from 3.5% (Bavaria) to 6.5 % of the purchase price. The payment of the tax is a requirement to the property registered under your name.
Fourth: As of 2023 the Real Estate Taxes are very low in Germany. However, this might change as of Jan 1st 2025. It is not yet clear, which tax rates will apply from that day on.
Fifth: There is an obligation to insure your property. Other than that, no legal restrictions apply.
Wer als Non-Resident in Kanada Immobilien vermietet – auch zeitweise, zB über AirBNB, unterliegt in Kanada der Besteuerung. Als Deutscher Steuerpflichtiger sind Sie aber in Deutschland mit dem Welteinkommen steuerpflichtig. Das klingt erst einmal nach Doppelbesteuerung, aber es gibt Lösungen.
Wer Einkünfte im Ausland erzielt muss sich damit auseinandersetzen, dass möglicherweise mehrere Staaten an den Steuereinnahmen interessiert sind. So ist das auch bei Mieteinkünften oder Einkünften aus der Veräußerung von Immobilien in Kanada. Hier will der kanadische Staat grundsätzlich 25% der Einnahmen als Steuer kassieren.
Zwischen Kanada und Deutschland existiert aber ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. Dieses Abkommen weist Kanada das Besteuerungsrecht zu. Das bedeutet, dass Deutschland die Einkünfte von der Steuer freistellt.
Ganz so billig kommt man aber nicht davon, denn das Abkommen erlaubt Deutschland die Einkünfte für die Bemessung des Steuersatzes zu verwenden. Das ist der sogenannte Progressionsvorbehalt. Man zahlt also einen höheren Steuersatz auf seine Einkünfte in Deutschland, will man noch ausländische Einkünfte hat.
Das geht so: Zunächst wird die Steuer auf das zu versteuernde Einkommen zuzüglich der Progressionseinkünfte ermittelt. Anschließend wird der durchschnittliche Steuersatz auf dieses Einkommen ermittelt. Der durchschnittliche Steuersatz wird danach auf das tatsächlich zu versteuernden Einkommen angewandt. Auf dieser Basis wird die Einkommensteuer unter Berücksichtigung des Progressionsvorbehaltes ermittelt.
Diese Steuer muss man gedanklich hinzurechnen, wenn man die Gesamtsteuerbelastung des kanadischen Einkommens kennen möchte.
Wer als Non-Resident in Kanada Immobilien vermietet – auch zeitweise, zB über AirBNB, unterliegt in Kanada der Besteuerung. Dies kann eine gewisse organisatorische Herausforderung sein, denn das Kanadische Steuerrecht weicht sehr stark etwa vom Deutschen Steuerrecht ab.
Während in Deutschland entspannt eine Steuererklärung abgegeben werden kann, nachdem die Einkunftstatbestände verwirklicht sind, verlangt Kanada eine Abführung der Steuer an der Quelle (at source) entweder durch den Mieter oder durch einen Withholding agent. Grundsätzlich muss die Abführung unterjährig, jeweils bis zum 15. des Folgemonats für den Vormonat erfolgen.
Abzuführen sind 25% des Gross-Income, also der Mieteinnahmen. Das gilt unabhängig von den Kosten, die mit den Einkünften in Verbindung stehen und kann zu einer faktisch sehr hohen Besteuerung führen – je nachdem wie die Mieteinnahmen strukturiert sind.
Das Leben wird deutlich einfacher, wenn man einen Withholding-Agent einschaltet. Solche Services sind schwer zu finden, aber es gibt entsprechende Angebote. Der Vorteil besteht nicht nur darin, dass man den Mietern nicht erklären muss, dass sie eine Steuer einbehalten und abführen müssen, sondern auch darin, dass man die Möglichkeit hat zur Besteuerung nach dem Net-Income (Nettoeinnahmen nach Kosten) zu optieren.
Vor diesem Hintergrund empfiehlt sich zweierlei:
Unabhängig von der Form der Besteuerung (net- oder gross-income) sollten möglichst alle Mietnebenkosten direkt von den Mietern getragen werden. Das vermindert zwar die Mieteinnahmen, aber eben auch die abzuführende Steuer auf das Gross-Income. Im Idealfall verbleiben Property Taxes beim Vermieter.
Engagieren Sie einen Withholding-Agent. Die Kosten sind dann steuerlich (bei Option zum Net-Income) absetzbar, der Mieter wird nicht durch Bürokratie genervt und man hat die Chance auf einen ziemlich niedrigen Steuersatz abhängig von der Einkommenshöhe.
Wer schon einmal Überweisungen ins Ausland getätigt hat kennt es: der Hinweis auf dem (digitalen oder paierhaften) Kontoauszug „AWV Meldepflicht beachten“. Was ist das und wann betrifft mich das eigentlich?
AWV Meldepflicht
Die Meldepflicht nach § 11 AWG ist an unterschiedliche Voraussetzungen geknüpft. Ganz grob kann man sagen, dass wer als in Deutschland ansässige Person Beträge über EUR 12.500 ins Ausland überweist dieser Meldepflicht unterliegt. Details dazu hat die Bundesbank auf Ihrer Homepage in sogenannten FAQs gebündelt (FAQ zu grenzüberschreitenden Zahlungsmeldungen (bundesbank.de)).
Die rechtliche Grundlage der Meldepflicht findet sich in § 11 Abs. 2 AWG, dort heißt es, dass durch Rechtsverordnung bestimmt werden kann, dass Rechtsgeschäfte und Handlungen im Außenwirtschaftsverkehr, insbesondere die (…) Leistung und Entgegennahme von Zahlungen zu melden sind. Diese Regelung verweist auf die AWV, die Außenwirtschaftsverordnung, die auch in den Kontoauszügen ausdrücklich genannt wird.
Die für den Zahlungsverkehr relevanten Vorschriften befinden sich in den §§ 63 ff. AWV, für Ein- und Auszahlungen insbesondere § 67 AWV. Dort ist geregelt, dass
Inländer
Eingehende Zahlungen von Ausländern und
Ausgehende Zahlungen an Ausländer
Zu melden haben, wenn diese nicht
Unter 12.500 EUR liegen
Für die Einfuhr / Ausfuhr oder Verbringung von Waren geleistet werden oder
In der Gewährung oder Rückzahlung eines kurzfristigen Kredites bestehen.
Überweisung auf ein eigenes Konto im Ausland
Der Hinweis auf die AWV Meldepflicht taucht auch dann auf, wenn Überweisungen auf ein eigenes Konto im Ausland erfolgen. Das liegt daran, dass die Bank nicht prüft, an wen die Überweisung erfolgt, sondern einfach pauschal den Hinweis aufnimmt. Allerdings wird aus der Verordnung deutlich, dass Zahlungen, die ein Inländer auf sein eigenes Konto im Ausland vornimmt nicht meldepflichtig sind, da es sich hierbei eben nicht um die Zahlung an einen Ausländer handelt.
Dies entspricht auch den FAQs der Deutschen Bundesbank. Reine Kontoüberträge sind nicht meldepflichtig.
Überweisung mittels Wise
Bankgebühren für Auslandsüberweisungen können schnell in die hunderten von EUR gehen. Hinzu kommt, dass die Banken regelmäßig einen unvorteilhaften Wechselkurs für die Überweisungen in Fremdwährung zugrunde legen. Hinzu kommt die Komplexität der Überweisung, denn hier muss alles richtig gemacht werden, bis hin zur Angabe, wer die Kosten zu tragen hat. Eine Kostengünstige Alternative ist die Nutzung von Wise oder anderer Zahlungsdienstleister. Diese ermöglichen es, ein Konto im Euroraum anzusprechen mittels einer SEPA-Überweisung und die Übertragung auf das Auslandskonto erfolgt dann durch entsprechende Korrespondenzkonten des Dienstleisters.
Hier stellt sich die Frage, ob die AWV-Meldepflicht für solche Überweisungen gilt, denn hier überweist der Inländer ja an einen Ausländer (Wise). Allerdings verlangt der Wortlaut der AWV, dass Zahlungen an Ausländer „für deren Rechnung“ erfolgen. Hier erfolgt die Übertragung an den Ausländer aber für eigene Rechnung und damit lediglich treuhänderisch. Es liegt daher kein Fall vor, der unter das AWG fällt.
Zahlungen vom Auslandskonto an einen Ausländer
Spannender ist die Frage, ob jede Zahlung vom Auslandskonto an einen Ausländer auch der Meldepflicht nach dem AWG unterliegt. Aus dem Wortlaut des § 67 AWV könnte man das meinen, denn hier geht es nur um Zahlungen von einem Inländer an einen Ausländer. Auch die FAQ der Bundesbank gehen in Ziffer 5 davon aus, dass diese Zahlungen meldepflichtig sind.
Allerdings muss hier beachtet werden, dass § 67 AWV auf der Ermächtigungsgrundlage des § 11 AWG beruht. Das bedeutet, dass auch die Voraussetzungen des AWG erfüllt sein müssen, um zu einer Meldepflicht zu kommen. Dort heißt es, dass Rechtsgeschäfte und Handlungen im Außenwirtschaftsverkehr von den Regelungen betroffen sind.
Eine exakte Definition des Begriffs „Außenwirtschaftsverkehr“ enthält das AWG nicht. In § 1 heißt es: „Der Güter-, Dienstleistungs-, Kapital-, Zahlungs- und sonstige Wirtschaftsverkehr mit dem Ausland sowie der Verkehr mit Auslandswerten und Gold zwischen Inländern (Außenwirtschaftsverkehr) ist grundsätzlich frei“. Dementsprechend interpretiert etwa das Online-Lexikon von Gabler (https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/aussenwirtschaftsverkehr-28021/version-251661), dass der Außenwirtschaftsverkehr eben der (…) Zahlungsverkehr aus dem Inland mit dem Ausland gemeint ist. Entsprechend verwenden Banken in Ihren Formularen den Ausdruck Zahlungsauftrag im Außenwirtschaftsverkehr und meinen damit die Übertragung von einem deutschen Konto auf ein Konto im Ausland.
Es ist also nicht ganz klar, dass auch solche Zahlungen vom AWG erfasst werden.
Ordnungswidrigkeit
Sicherheitshalber sollte man aber auch solche Zahlungen fristgerecht melden, um nicht in die Ordnungswidrigkeit hineinzulaufen, denn der Verstoß gegen § 67 AWV ist bußgeldbewehrt. Hat man in der Vergangenheit eine Meldung unterlassen, sollte man nicht hektisch werden. Es handelt sich im schlimmsten Fall um eine Ordnungswidrigkeit.
Da diese im Höchstmaß (nicht bei einem einmaligen Verstoß und nicht im Privatrechtsverkehr) mit einer Geldbuße von bis zu EUR 30.000 belegt ist (§ 19 AWG), verjährt die Ordnungswidrigkeit nach § 31 OWiG innerhalb von drei Jahren nach Beendigung der Handlung.
Taxes are relatively high in Germany. There are several different taxes to consider: taxes for corporations, taxes for individuals, VAT (Value Added Tax), RETT (Real Estate Transfer Tax), Inheritance Tax (Gift Tax) and several minor taxes we’d rather not talk about at this stage.
Taxes for Corporations:
Roughly speaking, Corporations are taxed at 30% of their income in Germany. The tax however is levied on the income in total, not differenciating between kinds of income. Income is determined in accordance with German GAP. German GAAP roughly equals US GAAP.
Corporate Taxes consist of classical corporate tax (15%), Solidarity Surcharge (5.5% of corporate Tax, equals 0.825%) and Trade tax or Business Tax (between 7% and 21% depending on the local municipality). Therefore total corporate taxation in German ranges from 22.825% to 36.825%. Usually (even in bigger cities) it will be around 30%.
Not every kind of corporation is taxed with corporate taxes. Several entities in Germany are considered „Look-Through-Entities“ and will only be taxed with Trade or Business Tax, if their income is trade income. Other than that, Taxation is imposed on the level of the shareholder. If the shareholder is a corporation, the corporation will be taxed accordingly. If the shareholder is an individual, individual tax rates apply (see Taxes for individuals).
Corporate Tax / Solidarity SC
Trade / Business Tax
GmbH
Yes
Yes
AG
Yes
Yes
KGaA
Yes
Yes
Stiftung
Yes
If trade income
KG
No
If trade income
oHG
No
If trade income
GbR
No
If trade income
Deadline
The deadline for filing the tax return in accordance with Section 149 (2) of the German Tax Code (AO) ends on July 31st of the following financial year. If, however, a company has engaged a tax consultant, the deadline is extended to December 31st of the following financial year.
