The German Federal Constitutional Court had declared the current system of property tax valuation unconstitutional in 2018. The Reason was, that it treated similar properties differently and thus violated the requirement of equal treatment as required by the constitution (Grundgesetz). It also decided that a new legal regulation had to be adopted by 31 December 2019 at the latest.
The previous calculation of the property tax is based on decades-old property values (the so-called unit values). In West Germany, the plots are taken into account according to their value in 1964. In Eastern Germany, the underlying values are even older, based on values from 1935. These unit values are multiplied by a uniform factor, the so-called tax figure, and then by the so-called levy rate. While the tax assessment figure is determined nationwide according to the law, the levy rate – and thus ultimately the property tax amount – is determined by the municipalities.
The new system of Property Taxes in germany however is rediculous. Literally each of the 16 Laender (States) in Germany has implemented its own system to determin the value of the respective property. Therefore a similar property in Hamburg very likely will only reach a small portion of the value of its couterpart in Berlin. In Baden-Wuerttemberg property values are determined by their size and the area they are in only. Therefore a multi story building complex very well will be the same value as the old shed next door.
The whole system now is in disarray. Millions of appeals against tax assessments will lead to insecurity about the status of Property Taxes for the next couple of years, until the Federal Constitutional Court will speak again. At the same time, noone can estimate the amount of taxes he or she will need to pay once the tax is implemented, as the municipalities will decide on the levy rate in 2024 for 2025, when the new System will be in effect.
Viele empfinden Deutschland (zu Recht) als Hochsteuerland. Dass es noch schlimmer geht, zeigt auf den ersten Blick Nova Scotia, zumindest für höhere Einkommen. Insgesamt zeigt sich ein sehr durchwachsenes Bild.
Zunächst sind die Steuersysteme nicht direkt miteinander vergleichbar. Während Kanada ein System der “Tax Brackets” hat, also ab bestimmten Einkommen einen höheren Steuersatz anwendet bis zur nächsten Stufe, verwendet Deutschland einen progressiven Steuersatz, der zwischen 14 und 42 % liegt. Das macht es schwierig, eine direkte Vergleichbarkeit herzustellen. Der sogenannte “Grenzsteuersatz” ist der Steuersatz, den man für jeden zusätzlich verdienten Euro zu bezahlen hat. Ermittelt man für die kanadischen “Tax Brackets” den deutschen Grenzsteuersatz, kann man zumindest eine gewisse Vergleichbarkeit herstellen. Das Thema Sozialversicherung blenden wir aus Pietätsgründen an dieser Stelle aus.
Die Einkommensteuer in Kanada setzt sich aus einer Federal tax und einer Provincial tax zusammen. In der Kombination ergeben sich unterschiedliche Steuersätze je Provinz. Die “Tax Brackets” der Provinzen weichen auch immer von den Stufen auf Bundesebene aber auch untereinander ab, damit die Vergleichbarkeit möglichst schwer wird. Insofern bezieht sich unser Vergleich hier nur auf Nova Scotia.
Für “Non-Residents” kommen keine steuerfreien Beträge oder “Tax-credits” zum tragen, so dass direkt auf die Steuersätze der einzelnen Steuerstufen abgestellt werden kann. Auf nationaler Ebene gibt es, ebenso wie in Nova Scotia, fünf Steuerstufen. National bis 53.359 CAD (15%), 106.717 CAD (20,5%), 165.430 CAD (26%), 235.675 CAD (29%) und darüber 33%. Aufgrund des “Tax-Bracket” Konzepts kommt man damit aber nur auf einen Durchschnittssteuersatz von 23,16% etwa für ein Einkommen von CAD 235.675. Aber das ist natürlich nur die Bundesebene.
Auf Provinzebene sind die Steuerstufen bis 29.590 CAD (8,79%), 59.180 CAD (14,95%), 93.000 CAD (16,67%), 150.000 CAD (17,5%) und darüber (21%). Damit kommt man in der höchsten Steuerstufe zwar bei Addition der Steuersätze (Bund und Provinz) auf 54%, und zwar an 235.676 CAD, aber das ist eben nicht der Durchschnittssatz. Bei diesem Betrag ergibt sich “nur” ein Durchschnittssatz von 40,39%. Vergleicht man diesen mit den Durchschnittssatz in Deutschland bei (umgerechnet) 160.000 EUR ergeben sich 40,6 % und damit in etwa die selbe Steuerbelastung.
Die höchste Steuerbelastung hat man in Kanada (Nova Scotia) erreicht ab dem Einkommen von CAD 235.676 aber der Durchschnittssatz steigt natürlich wegen des “Bracket-Systems” danach weiter an. So liegt der Durchschnittssatz bei CAD 500.000 bereits bei 47,6 %, während er in Deutschland nur bei 41,6% liegt. Das macht Kanada (zumindest in manchen Provinzen) für Gutverdiener unattraktiv. Allerdings bewegt sich der Deutsche Steuersatz in “normalen” Gehaltsklassen schnell im höheren Bereich. Das ist sehr vergleichbar mit Kanada
Für ein Einkommen von EUR 100.000 ist Deutschland bei einem Steuersatz von 31,5%, Kanada (Nova Scotia) bei 34,93%.
Für ein Einkommen von EUR 50.000 ist Deutschland bei einem Steuersatz von etwas über 20%, Kanada (Nova Scotia) bei 24%.
Im Ergebnis ist Kanada selten günstiger in der Durchschnittsbesteuerung als Deutschland, wenn man in Hochsteuerprovinzen wie Nova Scotia ansässig ist. Allerdings ist der Grenzsteuersatz, also die Besteuerung jedes zusätzlichen Euros/Dollars in Kanada in höheren Einkommen zunächst niedriger, um dann wieder anzusteigen. Für Non-Residents kann sich daher ein “zweiteinkommen” in Kanada rechnen.
If you intend to become or in fact are an influencer in Germany, you might have difficulties finding information on taxation for youtubers, bloggers etc. on the internet. This short abstract shall serve as a first reference for you to get some information. It cannot replace information given by a tax lawyer or tax advisor. However it should help you avoiding the biggest mistakes.
First: Evaluate what you want to do. Is this just a hobby or do you intend to earn some money? If this is just a hobby, there is no need to make any tax arrangements. You should however be able to proof that you do not run a profitable business. So constantly check your income (revenue) vs. your expenses. Always remember that not only money is considered revenue but also all kinds of other things you might get for your postings, e.g. product samples, free access, free software….
If you find out that what you do is profitable or will become profitable start treating your activites as a taxable income as early as possible. This gives you the opportunity to include the first months or years of losses and lower your overall tax burden.
If you act on your own, you do not need to register a new “tax person” at the local tax office. The activity will simply be included in your tax return. If there are two or more of you, you are a “GbR” (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) which would be a Partnership in the US. This GbR needs to be registered with the Finanzamt and will be given a new Tax-Number. Similar to the US Partnership, the GbR is “transparent” for tax purposes. So the income will be calculated for the GbR and will be included into your personal tax-return divided per capita or in a different way (whatever you decide). If it results in a loss, this will result in a tax credit for your personal taxes.
What you will have to do is apply for a new tax Number for your GbR at your local tax office. Most likely your income will be classified as “gewerblich”, therefore you will also need to apply for a “Gewerbeschein”. Do not use a commercial service to do this. There are a lot of fraudsters around who will rip you off whilst performing this very simple service for you. If you apply for a “Gewerbeschein” first, this information will be passed along to the Finanzamt automatically.
The German Tax system also includes the “Gewerbesteuer”. If you are a “Gewerbe”, you will need to pay Gewerbesteuer to your local Tax office. However there is a threshold of EUR 24.500 income. If you are below that threshold, there is no Gewerbesteuer (You will however need to file).
You will consider not registering for VAT purposes if you expect your revenue to stay below EUR 50.000. You will make the election for “Kleinunternehmer” when registering your activities with the Finanzamt. You could opt for VAT, but the filing is extensive and if you do not have big purchases (where VAT can be deducted), you do not want to do this.
The filing is not very complicated, so you can do it yourself. Do not forget to file “Gewerbesteuer”, even if you do have an allowance of EUR 24.500. If you want to do this yourself, you will need an “Elster”-access [Fun Fact: Elster is the blackbird, that loves to collect valuables and bright objects and bring it to its nest. The German fiscal authorities call the Software you need to use “Elster”]. If you need help with filing, contact a tax advisor (e.g. www.weidmann-law.de)
If you are an American citizen, you will need to include this income in your US-filings as well. The income will however be tax-exempt in the US. Youtube however will collect withholding taxes for videos streamed to the US. You can include your German Tax information and this withholding tax will be reduced. Search for: U.S. tax requirements for YouTube earnings – YouTube Help (google.com).
The Canadian government has a new urge to drive investors out of the country. The dawn of 2023 brings several hardships for Non-Canadian Non-Residents. One is the so called “Underused Housing Tax” (UHT), targeting houses in densly populated areas that are not rented out “at arm’s length” and are therefore a cause for the housing crisis Canada faces. The UHT comes at a 1% p.a. tax rate, calculated on the value assessed in your yearly property valuation. However, being a Non-Resident, this is the uncapped value of the real estate and therefore climbs sharply year after year.
In addition to this tax, Non-Residents are banned from buying real estate in Canada for 2 years (2023 and 2024). This will most likely result in a decline of value in areas, where demand is already lower but will change nothing in the targeted densly populated cities. The foreign investor is rather the solution for the Canadian housing crisis than the problem, as most foreign investors will either buy property in rural areas, where they will not affect the housing market but will (with the investment, the renovation and their interest in the area) thrive development of those neclected parts of the country. Or the investors have bought housing in densly populated areas to either renovate and rent it out or to rebuilt (e.g. form a multiplex out of a big unit) and sell. Both, renting out and selling, is contributing to the housing market and therefore was a solution for the crisis.
With the new laws enacted, we will see less of both positive effects. Therefore, what is this new urge of the Canadian government to drive foreign investors out of the country? Don’t we want the money? Don’t we want the employment and the positive effects? The funny thing is, that on the other hand immigration shall be increased dramatically. So the question is not, whether Canada does not like foreigners but rather, which kind of foreigners does Canada like?
Not only has the Canadian Government implemented a Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians for a four year period ending Dec 31st 2026…
The government is also introducing an Underused Housing Tax (UHT) that is effective since the calendar year 2022 (Underused Housing Tax – Canada.ca)
The UHT is a national, annual one per cent tax on the value of vacant and underused residential property in Canada owned directly or indirectly by non-resident, non-Canadians.
Any non-resident, non-Canadian who owns an underused or vacant residential property in Canada as of December 31 will have to file a UHT return for the property by April 30 the following year. Whilst there are numerous exceptions for the tax itself, there is an immense finde if you fail to file.
There are a number of exceptions to the UHT. They include exceptions for seasonal properties and properties made inaccessible by a hazard or rented to tenants long term.
Even if your ownership qualifies for an exemption, you must still file an Underused Housing Tax return for the calendar year.
All Non-Resident, non-Canadians have to obtain a tax number to file this tax. If they do not comply, even if no tax is levied, they have to pay a penalty of CAD 5,000 (individuals) or CAD 10,000 (Corporations).
In case you are effected you should contact either a local CPA or a specialized international service provider (e.g. WEIDMANN (weidmann-law.com)).
But hings got worse in 2025: The government in Nova Scotia, a concervative government, implemented a change to the deed transfer tax in Nova Scotia. Whilst the deed transfer tax for Non-Residents was first implemented in 2022, adding up to 5% (plus the usual 1.5% everyone has to pay), the new deed transfer tax is double that 5%. So Non-Residents (not only Non-Canadian-Non-Residents but all Non-Residents) buying property in Nova Scotia will pay a whopping 11.5 % deed transfer tax. So excessive taxation has a new name: Nova Scotia. If you are interested in a seasonal property, you might want to look elsewhere, e.g. New Brunswick, Prince Edward Island or even outside of Canada, in the country of the Orange Oger.
If you think about buying a home in Germany, there are some minor things to consider.
First: There are no federal legal restrictions for Non-Residents to buy property in Germany. Local law does not restrict Non-Residents either.
Second: The process to buy a home is very formalized. You will need to sign a contract at a notary public. There are no exceptions to that rule. This means that (a) you will need to be in front of a notary public in person (b) the contract will not be binding until you have signed (c) once signed, there are only limited ways to get out of the deal (d) the home is not yours until it has been registered under your name.
Third: Depending on the location of the property, different Real Estate Transfer Tax (RETT) tax rates apply. These rates vary from 3.5% (Bavaria) to 6.5 % of the purchase price. The payment of the tax is a requirement to the property registered under your name.
Fourth: As of 2023 the Real Estate Taxes are very low in Germany. However, this might change as of Jan 1st 2025. It is not yet clear, which tax rates will apply from that day on.
Fifth: There is an obligation to insure your property. Other than that, no legal restrictions apply.
Wer als Non-Resident in Kanada Immobilien vermietet – auch zeitweise, zB über AirBNB, unterliegt in Kanada der Besteuerung. Als Deutscher Steuerpflichtiger sind Sie aber in Deutschland mit dem Welteinkommen steuerpflichtig. Das klingt erst einmal nach Doppelbesteuerung, aber es gibt Lösungen.
Wer Einkünfte im Ausland erzielt muss sich damit auseinandersetzen, dass möglicherweise mehrere Staaten an den Steuereinnahmen interessiert sind. So ist das auch bei Mieteinkünften oder Einkünften aus der Veräußerung von Immobilien in Kanada. Hier will der kanadische Staat grundsätzlich 25% der Einnahmen als Steuer kassieren.
Zwischen Kanada und Deutschland existiert aber ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. Dieses Abkommen weist Kanada das Besteuerungsrecht zu. Das bedeutet, dass Deutschland die Einkünfte von der Steuer freistellt.
Ganz so billig kommt man aber nicht davon, denn das Abkommen erlaubt Deutschland die Einkünfte für die Bemessung des Steuersatzes zu verwenden. Das ist der sogenannte Progressionsvorbehalt. Man zahlt also einen höheren Steuersatz auf seine Einkünfte in Deutschland, will man noch ausländische Einkünfte hat.
Das geht so: Zunächst wird die Steuer auf das zu versteuernde Einkommen zuzüglich der Progressionseinkünfte ermittelt. Anschließend wird der durchschnittliche Steuersatz auf dieses Einkommen ermittelt. Der durchschnittliche Steuersatz wird danach auf das tatsächlich zu versteuernden Einkommen angewandt. Auf dieser Basis wird die Einkommensteuer unter Berücksichtigung des Progressionsvorbehaltes ermittelt.
Diese Steuer muss man gedanklich hinzurechnen, wenn man die Gesamtsteuerbelastung des kanadischen Einkommens kennen möchte.
Wer als Non-Resident in Kanada Immobilien vermietet – auch zeitweise, zB über AirBNB, unterliegt in Kanada der Besteuerung. Dies kann eine gewisse organisatorische Herausforderung sein, denn das Kanadische Steuerrecht weicht sehr stark etwa vom Deutschen Steuerrecht ab.
Während in Deutschland entspannt eine Steuererklärung abgegeben werden kann, nachdem die Einkunftstatbestände verwirklicht sind, verlangt Kanada eine Abführung der Steuer an der Quelle (at source) entweder durch den Mieter oder durch einen Withholding agent. Grundsätzlich muss die Abführung unterjährig, jeweils bis zum 15. des Folgemonats für den Vormonat erfolgen.
Abzuführen sind 25% des Gross-Income, also der Mieteinnahmen. Das gilt unabhängig von den Kosten, die mit den Einkünften in Verbindung stehen und kann zu einer faktisch sehr hohen Besteuerung führen – je nachdem wie die Mieteinnahmen strukturiert sind.
Das Leben wird deutlich einfacher, wenn man einen Withholding-Agent einschaltet. Solche Services sind schwer zu finden, aber es gibt entsprechende Angebote. Der Vorteil besteht nicht nur darin, dass man den Mietern nicht erklären muss, dass sie eine Steuer einbehalten und abführen müssen, sondern auch darin, dass man die Möglichkeit hat zur Besteuerung nach dem Net-Income (Nettoeinnahmen nach Kosten) zu optieren.
Vor diesem Hintergrund empfiehlt sich zweierlei:
Unabhängig von der Form der Besteuerung (net- oder gross-income) sollten möglichst alle Mietnebenkosten direkt von den Mietern getragen werden. Das vermindert zwar die Mieteinnahmen, aber eben auch die abzuführende Steuer auf das Gross-Income. Im Idealfall verbleiben Property Taxes beim Vermieter.
Engagieren Sie einen Withholding-Agent. Die Kosten sind dann steuerlich (bei Option zum Net-Income) absetzbar, der Mieter wird nicht durch Bürokratie genervt und man hat die Chance auf einen ziemlich niedrigen Steuersatz abhängig von der Einkommenshöhe.
Wer schon einmal Überweisungen ins Ausland getätigt hat kennt es: der Hinweis auf dem (digitalen oder paierhaften) Kontoauszug „AWV Meldepflicht beachten“. Was ist das und wann betrifft mich das eigentlich?
AWV Meldepflicht
Die Meldepflicht nach § 11 AWG ist an unterschiedliche Voraussetzungen geknüpft. Ganz grob kann man sagen, dass wer als in Deutschland ansässige Person Beträge über EUR 12.500 ins Ausland überweist dieser Meldepflicht unterliegt. Details dazu hat die Bundesbank auf Ihrer Homepage in sogenannten FAQs gebündelt (FAQ zu grenzüberschreitenden Zahlungsmeldungen (bundesbank.de)).
Die rechtliche Grundlage der Meldepflicht findet sich in § 11 Abs. 2 AWG, dort heißt es, dass durch Rechtsverordnung bestimmt werden kann, dass Rechtsgeschäfte und Handlungen im Außenwirtschaftsverkehr, insbesondere die (…) Leistung und Entgegennahme von Zahlungen zu melden sind. Diese Regelung verweist auf die AWV, die Außenwirtschaftsverordnung, die auch in den Kontoauszügen ausdrücklich genannt wird.
Die für den Zahlungsverkehr relevanten Vorschriften befinden sich in den §§ 63 ff. AWV, für Ein- und Auszahlungen insbesondere § 67 AWV. Dort ist geregelt, dass
Inländer
Eingehende Zahlungen von Ausländern und
Ausgehende Zahlungen an Ausländer
Zu melden haben, wenn diese nicht
Unter 12.500 EUR liegen
Für die Einfuhr / Ausfuhr oder Verbringung von Waren geleistet werden oder
In der Gewährung oder Rückzahlung eines kurzfristigen Kredites bestehen.
Überweisung auf ein eigenes Konto im Ausland
Der Hinweis auf die AWV Meldepflicht taucht auch dann auf, wenn Überweisungen auf ein eigenes Konto im Ausland erfolgen. Das liegt daran, dass die Bank nicht prüft, an wen die Überweisung erfolgt, sondern einfach pauschal den Hinweis aufnimmt. Allerdings wird aus der Verordnung deutlich, dass Zahlungen, die ein Inländer auf sein eigenes Konto im Ausland vornimmt nicht meldepflichtig sind, da es sich hierbei eben nicht um die Zahlung an einen Ausländer handelt.
Dies entspricht auch den FAQs der Deutschen Bundesbank. Reine Kontoüberträge sind nicht meldepflichtig.
Überweisung mittels Wise
Bankgebühren für Auslandsüberweisungen können schnell in die hunderten von EUR gehen. Hinzu kommt, dass die Banken regelmäßig einen unvorteilhaften Wechselkurs für die Überweisungen in Fremdwährung zugrunde legen. Hinzu kommt die Komplexität der Überweisung, denn hier muss alles richtig gemacht werden, bis hin zur Angabe, wer die Kosten zu tragen hat. Eine Kostengünstige Alternative ist die Nutzung von Wise oder anderer Zahlungsdienstleister. Diese ermöglichen es, ein Konto im Euroraum anzusprechen mittels einer SEPA-Überweisung und die Übertragung auf das Auslandskonto erfolgt dann durch entsprechende Korrespondenzkonten des Dienstleisters.
Hier stellt sich die Frage, ob die AWV-Meldepflicht für solche Überweisungen gilt, denn hier überweist der Inländer ja an einen Ausländer (Wise). Allerdings verlangt der Wortlaut der AWV, dass Zahlungen an Ausländer „für deren Rechnung“ erfolgen. Hier erfolgt die Übertragung an den Ausländer aber für eigene Rechnung und damit lediglich treuhänderisch. Es liegt daher kein Fall vor, der unter das AWG fällt.
Zahlungen vom Auslandskonto an einen Ausländer
Spannender ist die Frage, ob jede Zahlung vom Auslandskonto an einen Ausländer auch der Meldepflicht nach dem AWG unterliegt. Aus dem Wortlaut des § 67 AWV könnte man das meinen, denn hier geht es nur um Zahlungen von einem Inländer an einen Ausländer. Auch die FAQ der Bundesbank gehen in Ziffer 5 davon aus, dass diese Zahlungen meldepflichtig sind.
Allerdings muss hier beachtet werden, dass § 67 AWV auf der Ermächtigungsgrundlage des § 11 AWG beruht. Das bedeutet, dass auch die Voraussetzungen des AWG erfüllt sein müssen, um zu einer Meldepflicht zu kommen. Dort heißt es, dass Rechtsgeschäfte und Handlungen im Außenwirtschaftsverkehr von den Regelungen betroffen sind.
Eine exakte Definition des Begriffs „Außenwirtschaftsverkehr“ enthält das AWG nicht. In § 1 heißt es: „Der Güter-, Dienstleistungs-, Kapital-, Zahlungs- und sonstige Wirtschaftsverkehr mit dem Ausland sowie der Verkehr mit Auslandswerten und Gold zwischen Inländern (Außenwirtschaftsverkehr) ist grundsätzlich frei“. Dementsprechend interpretiert etwa das Online-Lexikon von Gabler (https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/aussenwirtschaftsverkehr-28021/version-251661), dass der Außenwirtschaftsverkehr eben der (…) Zahlungsverkehr aus dem Inland mit dem Ausland gemeint ist. Entsprechend verwenden Banken in Ihren Formularen den Ausdruck Zahlungsauftrag im Außenwirtschaftsverkehr und meinen damit die Übertragung von einem deutschen Konto auf ein Konto im Ausland.
Es ist also nicht ganz klar, dass auch solche Zahlungen vom AWG erfasst werden.
Ordnungswidrigkeit
Sicherheitshalber sollte man aber auch solche Zahlungen fristgerecht melden, um nicht in die Ordnungswidrigkeit hineinzulaufen, denn der Verstoß gegen § 67 AWV ist bußgeldbewehrt. Hat man in der Vergangenheit eine Meldung unterlassen, sollte man nicht hektisch werden. Es handelt sich im schlimmsten Fall um eine Ordnungswidrigkeit.
Da diese im Höchstmaß (nicht bei einem einmaligen Verstoß und nicht im Privatrechtsverkehr) mit einer Geldbuße von bis zu EUR 30.000 belegt ist (§ 19 AWG), verjährt die Ordnungswidrigkeit nach § 31 OWiG innerhalb von drei Jahren nach Beendigung der Handlung.
